문정부에서 2019년 12월 ‘주택시장 안정화 방안’의 하나로 시행 된 '민간택지 분양가 상한제'가 3년만에 새정부에서 폐지 수순을 밟을 전망이다. 이와 함께 재건축초과이익환수제의 부담완화 될 것으로 예상되면서 부동산 시장이 새로운 국면을 맞이하게 되었다.

문정부에서 주택 시장을 안정화 하기 위해 시행된 분양가상한제는 집값 상승이 높은 일부 서울 및 경기도 지역에 우선 진행 했으나 안정화의 효과를 크게 거두지 못했다는 평가가 있는 가운데 윤정부 역시 주택 시장의 안정화를 목표로 분양가상한제 폐지를 준비한다.
두 정부 모두 주택 시장 안정화를 위해 분양가상한제를 시행하고 또 폐지를 하는 것이다.

도대체 ‘분양가상한제’가 뭐길래?
일반적인 분양가 책정 방식은 주변 시세와 비교하여 분양가를 자율적으로 결정을 하는 것 이라면 분양가상한제는 건설사가 분양가를 책정 할 때 주변 시세보다 저렴하게 책정하도록 가격을 통제 하는 것으로 건설사로 하여금 땅값과 건설비 그리고 적은 수익으로만 책정 하도록 한 것이다.

신규 분양 아파트가 주변 아파트의 시세보다 저렴하게 되어 ‘로또청약'이라고 부를 정도로 청약열풍을 가져왔다. 
가점이 높은 무주택자들이 분양에 당첨이 되면 내집마련과 함께 자산을 키울 수 있는 반면 가점이 높을 수가 없는 30대까지의 청년들에게는 그림의 떡이며 불공평한 제도이다. 
또한 원자재 및 인건비의 상승을 반영하지 못하는 분양가로 인해 재건축의 경우 조합원들의 분담금이 높아지고 시공사의 이익이 적어 조합과 시공사 간의 갈등이 깊어지면서 결국 공사 중단이 되는 현장도 생겼다. 

문정부는 분양가를 억누르면 주변 시세가 더 이상 오르지 않을 것이라 생각했으나 실상은 시공사과 조합원들의 불평을 감수함에도 불구하고 분양 아파트는 치 솟는 주변 아파트 값을 초과해 높은 매매가를 형성되고 당첨이 된 사람들은 높은 시세차익을 얻게 되었다.

분양가 상한제가 청년, 30대가 분양을 받을 수 있는 확률이 낮기는 해도 분양가 자체가 주변 시세보다 저렴한 것은 서민들에 좋은 것이 아니냐는 의견도 있다.

그럼, 분양가 상한제가 폐지 되면 어떤 현상이 일어날까?
우선 지금과 같은 분양가는 이제 찾아 볼 수 없이 분양가가 높아 질 것이다. 그럼 서민들은 더욱 집을 소유하기 어려울 것이다. 

이렇게 분양가가 주변 시세를 따라갈 것을 예상 하면서 왜 윤정부는 분양가상한제를 폐지 한다는 것일까? 이는 앞서 언급했던 건설사업과 관련이 있다.
시공사 입장에서는 이미 높아진 원자재, 인건비 등으로 공사비가 증가 했고 조합원 입장에서는 낮게 평가 받은 택지비도 억울한데 시공사의 공사비는 높으니 분담금이 부담이 되는 것이다.

조합원들과 시공사의 갈등은 예견된 것이고 협의가 잘 되지 않으면 손실 비용도 눈덩이처럼 커지게 된다. 결국 분양이 연기되거나 취소되어 주택 공급이 줄어드는 현상을 가져왔다.

윤정부가 분양가상한제 폐지 수순을 밟는 이유로는 그 자체가 목적이 아니라 정비사업 활성화를 통해 공급확대를 하려는 것으로 보인다. 즉 땅이 부족한 수도권에 신규 공급, 재건축, 주택 정비 사업을 통해 공급을 확대하기 위해서는 건설시장의 활성화가 필요한 것이다.

분양가가 높아지면 서민들은 내집마련의 꿈을 버려야 할까?
아직 판단하기에는 이르지만 분양가 상승은 건설 사업 활성화를 가져올 것이고 건설 시공사들은 분양을 서두르거나 추가 할 여지가 생긴다. 공급이 적지 않게 증가를 할 수 있다는 것이다. 공급이 많아지면 자연스럽게 분양가가 조정이 되고 주택시장이 안정화 된다는 기대도 가질 수 있다.
부동산 시장이 안정화 되기까지는 오랜 시간이 걸릴 것이고 또한 높은 금리에 부동산 주택 가격이 안정화 된다 하더라도 서민들에게는 여전히 내집마련이 어려운 것이 현실이다.  

분양가상한제가 폐지되면 내집마련은 어떻게 해야 할까?
‘월급쟁이부자들’의 부동산 투자 전문가들은 유튜브를 통해 가점이 놓은 분들은 분양의 문을 두드리되 주변의 시세 및 전세가율을 확인 하여 신중한 청약을 하라고 권고하며 내집마련을 위한 분양 및 주택 매입은 필요에 의해 무리하지 않는 선에서 해야 한다고 충고 한다.

분양가상한제든 아니든 내집마련의 꿈을 위해 열심히 살아가고 있는 서민들이, 청년들이 그 희망을 버리지 않게, 안정적인 부동산 시장에서 목표를 가지고 계획을 세워 힘을 낼 수 있게 전문가들의 의견을 충분히 수렴하여 신중하고 또 신중하게 정책을 펼쳐 나가길 기대해 본다.